L’Accession à la propriété pour les couples canadiens

Pour de jeunes couples canadiens comme Olivia et Edgar, l’achat de leur première propriété est une étape importante et réjouissante. C’est un symbole d’indépendance, de stabilité et un investissement pour l’avenir. Cependant, le processus d’achat d’une maison peut être intimidant, avec de nombreuses considérations financières et procédures légales à prendre en compte. Cet article vise à guider les acheteurs d’une première propriété, comme Olivia et Edgar, à travers le processus, en mettant en avant les principaux éléments à considérer et les stratégies financières.

Se préparer à acheter une maison au Canada

Avant qu’Olivia et Edgar ne commencent à chercher une maison, il est important de s’assurer qu’ils sont financièrement prêts. Cela implique de comprendre le processus hypothécaire, de réunir les documents nécessaires et de prendre en compte les frais de clôture ainsi que les taxes liées à l’achat d’une maison.

Au Canada, les critères d’admissibilité pour l’achat d’une maison incluent un revenu stable, une bonne cote de crédit et un certain montant d’épargne pour la mise de fonds¹. Il est également essentiel de prendre en compte les coûts récurrents liés à la propriété, tels que les taxes foncières, les intérêts hypothécaires, l’assurance habitation et les frais d’entretien.

Olivia et Edgar ont la possibilité d’optimiser leurs ressources financières en utilisant des véhicules fiscalement avantageux comme le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) et le Régime enregistré d’épargne- retraite (REER). Ces deux comptes d’investissement permettent non seulement d’épargner en vue de leur mise de fonds, mais aussi de bénéficier de déductions fiscales, rendant ainsi l’achat plus abordable. Le Compte d’épargne libre d’impôt (CELI) peut également être utile pour générer un revenu non imposable qui pourra être utilisé pour financer l’achat d’une nouvelle maison.

Il est important de prendre en compte ces excellents outils d’épargne afin de limiter la dépendance à la « banque de papa et maman », qui pourraient ne pas avoir les moyens d’aider.

Options de mise de fonds pour les acheteurs d’une première propriété

Il existe plusieurs options de financement pour la mise de fonds au Canada pour les acheteurs d’une première propriété, comme Olivia et Edgar. Ils peuvent chacun emprunter jusqu’à 60 000 $ (soit 120 000 $ au total), exonérés d’impôt et sans intérêts, à partir de leur Régime enregistré d’épargne-retraite (REER), en l’utilisant dans le cadre du Régime d’accession à la propriété. C’est une excellente option dans un contexte de taux d’imposition et d’intérêt élevés. Ils peuvent également épargner jusqu’à 80 000 $ (40 000 $ chacun) en cotisations, ainsi que la croissance des placements, dans leurs nouveaux Comptes d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP), s’ils sont admissibles à l’ouverture d’un compte.

Le Régime d’accession à la propriété du REER² permet aux Canadiens de retirer jusqu’à 60 000 $ par année civile de leur REER pour acheter ou construire une habitation admissible. Pour un couple, cela peut représenter jusqu’à 120 000 $. Cependant, il est important de noter que les cotisations à un REER doivent y rester pendant au moins 90 jours avant d’être retirées pour être déductibles d’impôt. Une fois les fonds retirés, les particuliers ont jusqu’à 15 ans pour les reverser dans le régime, à partir de la deuxième année suivant le retrait. (Remarque : le budget fédéral 2024 a introduit une mesure temporaire permettant de reporter de trois ans le début de la période de remboursement de 15 ans. Ainsi, cette période pourrait débuter à la cinquième année suivant l’année du premier retrait et s’appliquerait aux retraits effectués dans le cadre du Régime d’accession à la propriété (RAP) entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2025.)

Les conditions d’admissibilité au Régime d’accession à la propriété du REER sont les suivantes :

• Vous devez être un résident canadien³ durant toute la période qui commence lorsque vous effectuez votre premier retrait admissible de vos REER dans le cadre du RAP, et qui se termine lorsque vous achetez ou construisez une habitation admissible.
• Vous devez être considéré comme un acheteur d’une première propriété⁴. Cela signifie que vous ne devez pas avoir habité, à titre de résidence principale, dans une habitation admissible que vous, votre époux ou votre conjoint de fait possédiez, seul ou conjointement, à quelque moment que ce soit au cours de l’année civile en cours avant le retrait (sauf durant les 30 jours précédant immédiatement le retrait), ou à tout moment au cours des quatre années civiles précédentes.
• Vous devez avoir une entente écrite pour acheter ou construire une habitation admissible⁵, soit pour vous-même, soit pour une personne handicapée désignée.
• Vous devez également avoir l’intention d’occuper cette habitation admissible à titre de résidence principale dans l’année⁶ suivant son achat ou sa construction.

Avant d’effectuer ce retrait dans le cadre du RAP, Olivia et Edgar pourront profiter des avantages fiscaux liés aux cotisations à leur REER.

• Déductibilité des cotisations à un REER⁷
• Accumulation à imposition différée des revenus et gains de placement

Ils peuvent ouvrir un REER avec différents types de placements admissibles et y effectuer des dépôts quand ils le souhaitent, sous réserve des droits de cotisation disponibles. Leurs cotisations annuelles peuvent être déduites de leur revenu imposable, ce qui réduit leur facture fiscale globale.

Le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP)⁸ permet aux particuliers admissibles⁹, comme Edgar et Olivia, de cotiser jusqu’à 40 000 $ chacun, libre d’impôt, pour l’achat d’une propriété, avec une limite annuelle de 8 000 $. Cela pourrait permettre d’économiser 80 000 $ supplémentaires (plus la croissance) exonérés d'impôt, pour la première maison d’un couple. Ils peuvent ouvrir un CELIAPP10, y effectuer des cotisations ou des transferts11 (sous réserve de certaines conditions) et y détenir divers placements, tels que des titres, des liquidités, des fonds communs de placement ou des fonds négociés en bourse, afin de faire croître leur épargne libre d’impôt.

Une fois qu’Edgar et Olivia auront accumulé le montant souhaité, ils pourront effectuer un retrait admissible du CELIAPP libre d’impôt pour leur mise de fonds. Les conditions pour être admissible à un retrait du CELIAPP¹² sont les suivantes :

• Vous devez être un particulier résidant au Canada.
• Vous devez être un acheteur d’une première propriété⁹, ce qui signifie qu’au moment du retrait, vous ne devez pas avoir été propriétaire ou copropriétaire d’une habitation admissible que vous avez habitée à titre de résidence principale au cours de l’année en cours, ou des quatre années civiles précédentes.
• Vous devez avoir une entente écrite pour acheter ou construire une habitation admissible¹³, avec une date d’acquisition ou d’achèvement des travaux avant le 1er octobre de l’année suivant la date du retrait.
• Vous devez occuper ou avoir l’intention d’occuper l’habitation admissible à titre de résidence principale dans l’année suivant son achat ou sa construction.

À l’image des REER, les cotisations d’Edgar et Olivia à leur CELIAPP sont déductibles de leur revenu imposable, ce qui réduit leur facture fiscale globale.

• Déductibilité des cotisations à un CELIAPP¹⁴

Tout comme les cotisations au REER, les déductions fiscales liées aux cotisations à un CELIAPP peuvent être déclarées l’année de la cotisation ou reportées indéfiniment pour être déclarées au cours d’une année ultérieure. L’option de report peut être avantageuse si le revenu imposable est susceptible d’augmenter dans les années à venir. Cependant, comme pour les cotisations à un REER, les 60 premiers jours de cotisations ne peuvent pas être déduits du revenu de l’année précédente.

L’Utilisation combinée du celiapp et du reer peut maximiser les économies d’impôt

À titre d’exemple†, Edgar, physiothérapeute agréé en Ontario, gagne environ 95 000 $ par an. Son épouse, Olivia, spécialiste en assurance, gagne environ 80 000 $.

Si Edgar et Olivia cotisent au maximum à leur REER et à leur CELIAPP, ils réaliseront des économies d’impôt considérables.

POSSIBILITÉS D’ÉCONOMIES D’IMPÔT GRÂCE AUX COTISATIONS AU REER ET AU CELIAPP SUR CINQ ANS^†

Remarque : Nous supposons que le revenu annuel d’Edgar et Olivia correspond au revenu gagné tel que défini par l’ARC pour le calcul du plafond de déduction du REER. De plus, leur revenu annuel respectif reste inchangé entre l’année précédant leur première cotisation au CELIAPP et les cinq années suivantes. Les calculs tiennent compte du montant personnel de base pour un résident de l’Ontario.

Si Edgar peut allouer environ 26,4 % de son revenu à ses cotisations au REER et au CELIAPP, ses contributions combinées s’élèveraient à 25 100 $ par an, ce qui pourrait générer jusqu’à 7 523 $ d’économies d’impôt annuelles. Après cinq ans, cela pourrait représenter environ 37 615 $ d’économies d’impôt.

Si Olivia peut allouer 28 % de son revenu à ses cotisations au REER et au CELIAPP, ses contributions combinées s’élèveraient à environ 22 400 $ par an, ce qui pourrait générer jusqu’à 6 642 $ d’économies d’impôt. Après cinq ans, cela pourrait représenter environ 33 210 $ d’économies d’impôt.

COTISATIONS DISPONIBLES POUR LEUR MISE DE FONDS^†

Après cinq ans de cotisations et de croissance des placements, en supposant une augmentation des valeurs du marché, Olivia et Edgar auront accumulé suffisamment pour retirer la somme combinée de 120 000 $ de leurs REER, sans intérêt, ainsi qu’au moins 80 000 $ de leurs CELIAPP sous forme de retraits admissibles (plus toute croissance des placements). Cela leur permet d’avoir une mise de fonds (au minimum) de 200 000 $ pour leur première maison de rêve, tout en réalisant environ 70 825 $ d’économies d’impôt.

Épargner environ un tiers de leur revenu peut sembler considérable compte tenu des frais de subsistance qu’ils doivent assumer. Bien que cet exemple présente un scénario optimiste, un couple réel peut ajuster son taux d’épargne en fonction de sa situation et améliorer ses résultats financiers en choisissant des véhicules de placement appropriés.

Le Compte d’épargne libre d’impôt (CELI)¹⁵ est un autre excellent outil qui permet à Olivia et Edgar d’investir leur argent exempt d’impôt. Les cotisations au CELI sont effectuées avec des dollars après impôt, ce qui signifie que la croissance des placements et les retraits sont généralement exempts d’impôt. Cela leur permet d’épargner de manière fiscalement avantageuse pour acheter une maison ou couvrir d’autres dépenses liées au processus d’achat.

Avec un CELI, vous pouvez cotiser jusqu’à une certaine limite chaque année (actuellement 7 000 $ pour 2024), en plus des droits de cotisation inutilisés des années précédentes, en fonction de l’âge du titulaire du compte et de la durée pendant laquelle il a eu un numéro d’assurance sociale (NAS) valide. Les retraits sont exempts d’impôt et sont rajoutés aux droits de cotisation pour l’année suivante. Il s’agit d’un compte polyvalent qui convient aussi bien aux objectifs financiers à court terme qu’à long terme. Pour obtenir des renseignements plus détaillés sur le CELI, l’ARC propose un aperçu complet sur la page suivante : Comprendre le compte d’épargne libre d’impôt (CELI) - Canada.ca.

Crédits d’impôt et autres aides pour les acheteurs d’une propriété

Dans certains cas, des crédits d’impôt et remises sont offerts aux acheteurs d’une propriété, tels que le crédit d’impôt pour l’achat d’une habitation (CIAPH) de 1 500 $¹⁶, le remboursement des droits de cession immobilière¹⁷ et le remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves¹⁸. Chacun de ces crédits ou remises est soumis à des critères spécifiques. De plus, les gouvernements provinciaux ou territoriaux peuvent proposer d’autres programmes et incitatifs à l’achat d’une propriété.

Le pouvoir de la diversification des comptes

Le budget fédéral 2024 illustre comment un couple peut constituer une mise de fonds importante en utilisant les outils mentionnés ci-dessus. Les Canadiens peuvent consulter un conseiller financier pour déterminer quels outils sont à leur disposition et combien cotiser à chaque compte.

Conclusion

L’achat d’une première maison est une décision majeure pour Olivia et Edgar, qui nécessite réflexion, recherche et planification. Il est important pour eux d’envisager toutes les options et de demander l’avis d’un professionnel si nécessaire. Un conseiller financier peut aider à explorer les différentes options, à évaluer leur pertinence et à déterminer comment les régimes enregistrés, tels que les REER, CELIAPP et CELI, peuvent faciliter ce processus. Rappelez-vous que l’achat d’une maison est à la fois une décision émotionnelle et financière, et qu’une bonne préparation peut rendre cette étape plus fluide et plus avantageuse pour les acheteurs.

Le budget fédéral 2024 a illustré l’utilisation des comptes d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) de la manière suivante :

La valeur combinée de l’allégement fiscal fédéral-provincial procuré par le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété, par rapport à un compte imposable pour un couple vivant en Ontario, gagnant environ 80 000 $ et versant chacun 8 000 $ par année en cotisations, est détaillée dans le tableau ci-dessous. Le tableau présente également le montant maximal de la mise de fonds qu’un couple pourrait effectuer en ayant recours au Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété, au Régime d’accession à la propriété et au crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation.

UNE VOIE VERS PREMIÈRE MISE DE FONDS (POUR UN COUPLE)^†

Remarque : Les économies d’impôt comprennent à la fois l’allégement fiscal reçu au moyen de déductions dans la déclaration de revenus et la non-imposition du revenu de placement. La mise de fonds comprend le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP), un retrait individuel de 60 000 $ des REER de chaque membre du couple au titre du Régime d’accession à la propriété (RAP) et l’allégement fiscal fédéral maximal de 1 500 $ du crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation.
Source : https://www.budget.canada.ca/2024/home-accueil-fr.html

SOURCES :
1 Combien vous faut-il pour une mise de fonds – Canada.ca
2 Régime d’accession à la propriété – Canada.ca
3 Définitions du Régime d’accession à la propriété – Canada.ca – Résident du Canada
4 Définitions du Régime d’accession à la propriété – Canada.ca – Acheteur d’une première propriété
5 Définitions du Régime d’accession à la propriété – Canada.ca – Habitation admissible
6 Comment participer au Régime d’accession à la propriété – Canada.ca
7 Économies d’impôt avec le REER | Gestion mondiale d’actifs CI
8 Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) – Canada.ca
9 Définitions du CELIAPP – Canada.ca – Acheteur d’une première propriété
10 Guide du client FR – Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) (GMA CI)
11 Le CELIAPP et le rôle de votre époux ou conjoint de fait (livre blanc GMA CI)
12 Retraits et transferts hors d’un CELIAPP – Canada.ca – Retrait admissible
13 Définitions du CELIAPP – Canada.ca – Habitation admissible
14 Déductions fiscales pour les cotisations à un CELIAPP – Canada.ca
15 Compte d’épargne libre d’impôt – Canada.ca
16 Crédit d’impôt pour l’achat d’une habitation (CIAPH) – Canada.ca
17 Remboursements des droits de cession immobilière pour les acheteurs d’une première propriété | Droits de cession immobilière | ontario.ca
18 Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves – Canada.ca
† Les calculs fournis dans ce document sont présentés à titre illustratif uniquement, ne reflètent pas nécessairement la situation de tous les contribuables et ne doivent pas être interprétés comme des conseils fiscaux ou en investissement. Les particuliers devraient demander l’avis de professionnels, le cas échéant, en ce qui concerne sa propre planification financière, fiscale, de retraite ou successorale.